L’emergenza epidemiologica sta incidendo drasticamente sui rapporti commerciali e sulle modalità delle prestazioni lavorative.
I provvedimenti adottati recentemente dal governo italiano al fine di contrastare e contenere il diffondersi del Coronavirus (in particolare, il D.P.C.M. 11 marzo 2020 e, in modo ancora più incisivo, il D.P.C.M. 22 marzo 2020), hanno infatti imposto la sospensione/chiusura di quasi la totalità delle attività produttive.
In tale contesto, per tutta la durata dell’emergenza Covid-19, è possibile sospendere o ridurre il pagamento dei canoni di locazione?
1) L’istituto della Impossibilità sopravvenuta (art.1256 c.c.) è una fattispecie giuridica che può giustificare l’inadempimento contrattuale.
Nel caso specifico della locazione può accadere, ad esempio, che il conduttore, per una causa “di forza maggiore” (riferita, cioè, ad eventi eccezionale ed imprevedibile), non può più utilizzare il bene locato per le finalità commerciali per cui lo aveva preso in locazione.
La diffusione epidemiologica può essere considerato evento eccezionale ed imprevedibile, non imputabile al conduttore.
Il bene, oggetto del contratto di locazione, tuttavia, continua ad essere esistente e nella disponibilità del conduttore in virtù delle disposizioni contrattuali, nonostante le misure di contenimenti adottate dal Governo abbiano disposto la sospensione dell’attività commerciale, la conseguente chiusura di alcuni immobili commerciali e, in alcuni casi, l’arresto totale dell’attività produttiva.
Le conseguenti difficoltà economiche del debitore, ancorché gravi, dovute alla sospensione dell’attività commerciale, non possono tuttavia esonerarlo da responsabilità ai sensi dell’art. 1218 c.c. in caso di mancato pagamento del canone: il suo rischio di incapienza patrimoniale, infatti, non può traslare in capo al creditore incolpevole.
Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive e il pagamento del canone è una obbligazione di tipo pecuniaria (avente cioè ad oggetto una prestazione di dare una somma di denaro). Tale obbligazione, secondo la teoria della responsabilità oggettiva, ha per oggetto prestazioni non suscettibili di divenire impossibili: il debitore non può, cioè, sottrarsi alla responsabilità facendo valere la sua “incapacità patrimoniale”, anche se a lui non imputabile.
Ad ogni modo, per il sistema normativo codicistico, sono indifferenti le condizioni economiche dei debitori e permane l’interesse del creditore ad essere soddisfatto (art. 1174 c.c.), in virtù del vincolo contrattuale.
Di conseguenza, non si ritiene la diffusione del virus Covid-19 causa di impossibilità sopravvenuta in grado di legittimare l’estinzione dell’obbligazione pecuniaria di versamento del canone da parte del conduttore.
Seguendo questa linea argomentativa, si può sostenere che i conduttori le cui attività sono ancora consentite dai provvedimenti dell’autorità governativa, anche se solo nella forma dello smart working, non possono dolersi della contrazione dei loro affari per andare esenti dal pagamento dei canoni dovuti.
Il debitore (conduttore) è dunque, senz’altro, tenuto all’esatto adempimento dell’obbligazione contrattuale, ovvero al pagamento del canone (art. 1218 c.c.). In caso di mancato adempimento potrebbe esporsi alla legittima richiesta di risarcimento danni subiti dalla controparte (art. 1464 c.c.).
2) Diversamente dall’istituto dell’impossibilità sopravvenuta, l’istituto dell’eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.) presuppone non già l’impossibilità di adempiere, ma una grave alterazione dell’equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive delle parti.
Lo squilibrio tra le parti contrattuali, nel caso di un contratto di locazione, è a scapito dei conduttori, imprenditori, o lavoratori autonomi che essi siano, i quali non possono utilizzare, seppur momentaneamente, gli immobili locati.
Ad alcuni di essi, infatti, a causa della diffusione dell’epidemia e delle conseguenti misure di contenimento, è stato inibito di godere e di servirsi degli immobili locati secondo le specifiche attività di impresa o professionali stabilite nel contratto.
Anche in tal caso, lo squilibrio tra le prestazioni accade per il verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, occorsi successivamente all’assunzione dell’impegno.
Il rimedio previsto dal codice civile alla eccessiva onerosità è quello della risoluzione del contratto (art. 1467 c.c.).
L’effetto immediato è quello dello scioglimento definitivo del vincolo contrattuale, con conseguente obbligo per il locatario di riconsegna dell’immobile.
L’alterazione del sinallagma funzionale, tuttavia, è transitorio, in quanto si auspica un repentino superamento della pandemia ed il ripristino di tutte le attività commerciali, ancorché sia attualmente difficile prevedere quando l’emergenza sarà superata.
E’ pertanto logico ritenere che le parti contrattuali serbino momentaneamente l’interesse ad una conservazione del contratto di locazione che, però, con la risoluzione contrattuale verrebbe meno.
3) Per tali ragioni, la possibile e migliore soluzione proponibile è la negoziazione di un accordo bonario tra il conduttore e il locatore.
La negoziazione ha ad oggetto la riduzione o la sospensione del canone di locazione, per un determinato periodo, mantenendo, in tal modo, il vincolo contrattuale.
Sotto il profilo giuridico, tale accordo rientra nell’alveo dei principio solidaristico di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. cui deve essere improntato il rapporto contrattuale.
In virtù del principio dell’autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.), inoltre, “le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge”.
Se il rapporto locatizio, infatti, si è svolto fino ad allora regolarmente, il locatore avrà tutto l’interesse a proseguirlo, soprattutto in considerazione che, una volta risolto il contratto, considerata la crisi economica che potrebbe conseguire l’emergenza sanitaria, egli difficilmente potrà ricollocare l’immobile sul mercato.
Per contro, il conduttore ha interesse a proseguire la sua attività in futuro, senza dover sostenere ulteriori oneri per l’eventuale spostamento fisico della sede.
In ogni caso, il locatore deve essere tempestivamente avvisato in forma scritta (con il tramite di una raccomandata A.R. o pec) dell’intenzione del conduttore di proporre una riduzione o sospensione del canone.
Diversamente, quest’ultimo si esporrebbe all’ipotesi di inadempimento ed il locatore sarebbe legittimato ad agire per l’intimazione di sfratto per morosità.
Alla luce di quanto sopra, si può concludere che, in tempo di “Coronavirus”, il conduttore non potrà ragionevolmente contare su un diritto alla sospensione o riduzione del canone, in quanto non contemplato esplicitamente nell’ordinamento giuridico.
Qualsiasi iniziativa unilaterale del conduttore sarebbe, anzi, illegittima e potrebbe costituire un vero e proprio inadempimento contrattuale.
Salvo eventuali future e specifiche misure di diversa portata, considerata l’eccezionalità degli eventi e della situazione che ci troviamo a vivere, la ricerca di un accordo con il locatore è certamente la soluzione più convincente oltre ad essere, senz’altro, quella giuridicamente più corretta.
Sul piano fiscale, inoltre, si osserva che l’art. 56 del Decreto-legge 17 marzo 2020 n. 18 (c.d. “Cura Italia”) prevede un’agevolazione fiscale (il cosiddetto bonus affitti per negozi e botteghe) in favore dei lavoratori autonomi (negozianti, commercianti, artigiani ecc.) costretti a chiudere le attività per rispettare le misure restrittive volte a limitare il contagio da Covid-19.
Non si tratta di una sospensione dei pagamenti dell’affitto, bensì di un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020.
Non potrà beneficiare della misura chi non sia stato costretto ad interrompere l’attività commerciale.
Il credito d’imposta 60% su affitti è previsto unicamente per le locazioni di natura commerciale categoria C1 e non può essere esteso, a favore di chi ha perso il lavoro, per gli affitti relativi agli immobili di abitazione.